一、項目概況及定位
**房地產(chǎn)項目土地實用面積為38267平方米,土地上總建筑面積為近88014平方米,公司將此用地開發(fā)為以多層和小高層經(jīng)濟適用的住宅商品房為主。
二、組織管理的總則
公司為加強**房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程管理,明確項目部及所屬人員的工作職責及管理行為,確保工程建設(shè)的保質(zhì)如期完成,達到控制成本、降低風險,順利完成公司投資的經(jīng)營目標。
三、項目的組織管理體系
能否建議公司管理高層成立一個項目小組,以協(xié)助公司總經(jīng)理及**項目部完成房產(chǎn)項目投資的風險控制、設(shè)計規(guī)劃、經(jīng)營策劃、質(zhì)量控制、進度計劃、市場營銷、堅督考核等工作。
公司對**項目的開發(fā)建設(shè)實行二級管理的模式。
1、 項目小組(一級管理),在公司總經(jīng)理的領(lǐng)導下,對**房產(chǎn)開發(fā)項目的工程進度、質(zhì)量、規(guī)劃等進行全面的協(xié)助管理與指導,由組長負責具體的組織堅督實施。
2、 **項目經(jīng)理(二級管理)是本項目開發(fā)建設(shè)的直接責任
者。在公司主管領(lǐng)導的直接管理下,對所負責的項目的進度、質(zhì)量、成本、項目人員等進行全面的管理。
四、項目部的人員配置及崗位要求
針對**項目建設(shè)的規(guī)模及用途,建議公司配置兩名工程技術(shù)管理人員,作為房產(chǎn)開發(fā)商的甲方代表來負責施工現(xiàn)場的組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)督等工作,在涉及一些較大的工程項目變更、材料設(shè)備采購等事宜還必須向項目部的主管上級領(lǐng)導請示并直接參與工作。
配置一名作為項目部經(jīng)理,需有房地產(chǎn)開發(fā)項目的管理經(jīng)驗,具有較強的組織、溝通及對外協(xié)調(diào)能力,直接對公司的高層主管領(lǐng)導負責。
配置一名土建管理員,作為現(xiàn)場施工管理的工程技術(shù)負責人,具有豐富的土建或水電方面的施工管理經(jīng)驗,具有較強的組織協(xié)調(diào)能力,直接對項目經(jīng)理負責。
在項目部具體工作的過程中,可根據(jù)項目部人員的工作量及工作內(nèi)容的飽和情況,由公司主管領(lǐng)導審批再決定項目部增減人員,達到項目部成員的人員精干、管理高效的組織管理目的。
在房產(chǎn)項目開發(fā)的現(xiàn)場或合適的位置成立樓盤的售樓處,以展開房產(chǎn)的市場銷售工作,建議根據(jù)公司的銷售策略和市場的展開情況,配置相應(yīng)的人員。若公司銷售力量不是很強或經(jīng)驗不豐富的情況下,可以委托專業(yè)的房產(chǎn)銷售代理公司進行市場的銷售工作。優(yōu)點是助于加快售房進度,加速資金的回籠;以加快幫助公司相關(guān)的銷售人員培養(yǎng),為公司積累豐富的銷售經(jīng)驗。若公司銷售力量比較強的情況下,可以自己成立項目部的銷售部,進行樓盤銷售的市場開拓工作。
五、工作分工與職責
項目部工作的介入時間,是在公司相關(guān)職能*領(lǐng)到工程項目建設(shè)開工許可證之日起。由項目部負責處理涉及一些該工程項目的有關(guān)組織計劃安排、對外協(xié)調(diào)、施工管理、竣工驗收等工作事宜。并由公司的前期部、財務(wù)部、工程技術(shù)、營銷管理等職能*或項目小組,來協(xié)助該房產(chǎn)項目的整體營銷、規(guī)劃設(shè)計、資金運作等專業(yè)技術(shù)的支持及監(jiān)督管理工作。
1、項目小組的主要工作職責:
a . 在公司總經(jīng)理的領(lǐng)導下負責房產(chǎn)項目的規(guī)劃設(shè)計、成本控制、工程進度、質(zhì)量管理的技術(shù)支持和項目管理的經(jīng)營策劃工作。
b. 實施有關(guān)*質(zhì)量政策法規(guī)、制定有關(guān)工程質(zhì)量監(jiān)督的各項規(guī)定及辦法,并負責貫徹執(zhí)行公司房產(chǎn)項目的投資經(jīng)營戰(zhàn)略意圖。
c. 協(xié)助公司領(lǐng)導及項目部解決工程項目技術(shù)難題和質(zhì)量問題。
d. 討論因工程項目的技術(shù)變更而引起的工期進度、工程成本控制等管理問題,并負責提出解決問題正確處理意見。
e. 負責組織對開發(fā)項目的質(zhì)量定期或不定期的檢查,督促和落實有關(guān)規(guī)范的要求,加強對開發(fā)工程的管理控制。
f. 完成公司領(lǐng)導交辦的其它任務(wù)。
2、項目部的主要工作是:
a. 工程施工過程中,嚴格按設(shè)計要求、驗收規(guī)范、規(guī)定,監(jiān)督
檢查工程質(zhì)量、成本、進度等工作。
b. 處理規(guī)劃、設(shè)計、施工等方面的技術(shù)問題和工程質(zhì)量事故,確保全部工程質(zhì)量驗收合格,達到工程質(zhì)量規(guī)范的要求。
c. 嚴格把好原材料、設(shè)備及裝飾的質(zhì)量關(guān),進行抽樣檢查及質(zhì)量認定工作。
d. 協(xié)助公司領(lǐng)導及有關(guān)*做好工程項目資金計劃安排工作。
e. 隨時做好上級有關(guān)*對商品住宅檢查的資料準備工作。
f. 負責保存好各種工程技術(shù)資料的完整性和可靠性,并記錄好各種會議紀錄。
3、項目部經(jīng)理的工作職責是:
a. 負責定期向項目的主管領(lǐng)導匯報工程項目的實施進展或工作開展的情況,并及時請示一些涉及工程項目技術(shù)性重要變更的事宜,以避免工程成本的投資擴大,并及時作好項目變更的完整記錄。
b. 負責組織有關(guān)設(shè)計、監(jiān)理、施工、裝修等單位參加的工作協(xié)調(diào)會,以代表甲方協(xié)調(diào)解決工程實施過程中出現(xiàn)的各種問題,在涉及一些重要的工程事項必須由主管上級領(lǐng)導參加。
c. 負責實施工程項目的時間、成本及質(zhì)量的管理與控制,保證工程如期保質(zhì)完成。
d. 負責項目的各種工程管理計劃的制訂及完善管理工作。
e. 負責項目完成后的組織會審、項目總結(jié)、圖紙移交等工作。
f. 負責工程項目的供水、供電、媒體等配套設(shè)施的引進管理工作。
g. 協(xié)助好公司主管領(lǐng)導及財務(wù)做好有關(guān)工程款結(jié)算的安排工作事宜。
h. 負責項目實施進程中,涉及一些對外*的聯(lián)系協(xié)調(diào)工作。
4、項目技術(shù)負責人的工作職責是:
a. 認真領(lǐng)會項目規(guī)劃意圖和設(shè)計任務(wù)書要求,協(xié)助項目經(jīng)理審核設(shè)計施工方案、嚴把規(guī)劃設(shè)計、施工質(zhì)量關(guān)。
b. 熟悉施工圖紙及設(shè)計說明,掌握土建、水電各專業(yè)的工程質(zhì)量標準,檢查各種材料、設(shè)備等質(zhì)量檢查工作。
c. 協(xié)助項目經(jīng)理抓好工程建設(shè)的施工進度及按排好配套設(shè)施引進管理工作。
d. 負責所有項目例會的會議紀要的記錄整理工作,并保存好各種工程技術(shù)資料及合同。
f. 負責做好工程項目的生產(chǎn)安全及后勤保障工作。
六、工程質(zhì)量監(jiān)督及管理
a. 項目部人員如發(fā)現(xiàn)施工單位在施工過程中不按設(shè)計圖紙和施工規(guī)范要求,有權(quán)提出糾正意見、返工處理意見和停工意見。
b. 項目技術(shù)人員對隱蔽工程及單體工程進行檢查驗收,并督促施工單位及時詳細填寫隱蔽工程驗收證明。
具體工作要求還需同有關(guān)*共同制訂。
七、項目考核及獎懲
公司對項目部及相關(guān)工作人員進行單獨的業(yè)績考核,對項目管理工作做出較好成績的*及個人,由公司總經(jīng)理進行表彰工程項目管理的獎勵;反之,則進行相應(yīng)的處罰。具體考核參照公司制定的《工程項目管理的考核實施細則》,將另行規(guī)定。
文章出處: HRoot社區(qū)
文章作者:徐作土