房地產(chǎn)項(xiàng)目管理系統(tǒng)的復(fù)雜性和目標(biāo)的多樣性,使得項(xiàng)目管理方法也具有多樣性,想知房地產(chǎn)公司工程項(xiàng)目管理方法嗎?現(xiàn)在,小編給大家的整理相關(guān)資料。 ?
房地產(chǎn)項(xiàng)目管理包含哪幾個(gè)方面? ?
(1)按管理目標(biāo)劃分,項(xiàng)目管理方法有進(jìn)度管理方法、質(zhì)量管理方法、成本管理方法、安全管理方法、現(xiàn)場(chǎng)管理方法等。 ?
(2)按管理方法的量化程度劃分,項(xiàng)目管理方法有定性方法、定量方法和綜合管理方法。其中定性方法是經(jīng)驗(yàn)方法,綜合方法是定性方法和定量方法的結(jié)合。 ?
(3)按管理方法的專(zhuān)業(yè)性質(zhì)分,項(xiàng)目管理方法有行政管理方法、經(jīng)濟(jì)管理辦法、管理技術(shù)方法和法律管理方法等,這是最常用的分類(lèi)方法。
項(xiàng)目管理本身是一個(gè)非常復(fù)雜的系統(tǒng),它不僅由許多項(xiàng)、分項(xiàng)、工程活動(dòng)所構(gòu)成,而且是一個(gè)完整的工作過(guò)程(包括預(yù)測(cè)、決策、計(jì)劃、控制、反饋等),是項(xiàng)目全部管理任務(wù)(如工期、費(fèi)用、質(zhì)量、合同、資源、組織、信息等)的結(jié)合體。所以要取得項(xiàng)目的成功,必須對(duì)項(xiàng)目管理的整個(gè)系統(tǒng)進(jìn)行全面地管理。 ?
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目全過(guò)程成本控制 ?
1.設(shè)計(jì)階段的成本控制 ?
眾所周知規(guī)劃設(shè)計(jì)階段對(duì)工程造價(jià)的影響非常大,據(jù)資料統(tǒng)計(jì),規(guī)劃設(shè)計(jì)階段影響項(xiàng)目投資的可能性為75%。因此加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段的成本控制,確定合理的設(shè)計(jì)方案、成熟的工藝,減少在施工階段重大設(shè)計(jì)變更和方案變化的發(fā)生,對(duì)有效控制工程造價(jià)將起到十分重要的作用。因此,項(xiàng)目的投資者首先就要轉(zhuǎn)變觀念,在設(shè)計(jì)、規(guī)劃方案的評(píng)審階段,從對(duì)功能、外型、規(guī)模的過(guò)分追求中脫離出來(lái),考慮質(zhì)量?jī)r(jià)格比以及功能價(jià)格比的取舍問(wèn)題,從而有效的利用設(shè)計(jì)、規(guī)劃方案的評(píng)審階段控制工程項(xiàng)目成本。 ?
2.招投標(biāo)階段的成本控制 ?
通過(guò)招投標(biāo)來(lái)選擇施工單位或材料供應(yīng)商,這對(duì)項(xiàng)目投資乃至質(zhì)量、進(jìn)度的控制都有至關(guān)重要的作用。房地產(chǎn)企業(yè)在招標(biāo)過(guò)程中,不要一味的追求*的投標(biāo)報(bào)價(jià),而是對(duì)工程造價(jià)進(jìn)行了科學(xué)的計(jì)算之后,在確保施工企業(yè)獲得合理利潤(rùn)以及保證施工質(zhì)量的前提下,通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)獲得合理低價(jià)。同時(shí),通過(guò)招標(biāo)詢價(jià),及時(shí)了解*的人、材、機(jī)單價(jià),加強(qiáng)對(duì)成本的控制。 ?
3.項(xiàng)目實(shí)施階段的成本的控制 ?
在項(xiàng)目實(shí)施階段,要強(qiáng)化成本控制主要從如下幾個(gè)方面著手:(1)加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更、簽證的管理;(2)加強(qiáng)對(duì)施工單位的施工組織設(shè)計(jì)的審核;(3)重視分包的確定和管理;(4)加強(qiáng)成本與質(zhì)量、進(jìn)度之間的協(xié)調(diào)控制;(5)深入現(xiàn)場(chǎng),收集和掌握施工有關(guān)資料;(6)編制合同臺(tái)賬,加強(qiáng)對(duì)合同的管理。通過(guò)上述措施,能夠有效的加強(qiáng)項(xiàng)目實(shí)施階段的成本控制。
4.審計(jì)階段的成本控制 ?
為更仔細(xì)地做好審價(jià)結(jié)算,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以引用市場(chǎng)機(jī)制,與建設(shè)咨詢公司簽訂協(xié)議,聘用造價(jià)工程師長(zhǎng)期駐守,專(zhuān)門(mén)協(xié)助房地產(chǎn)企業(yè)復(fù)審復(fù)核各竣工房地產(chǎn)項(xiàng)目的決算資料。并且明確告示各方:*,該建設(shè)咨詢公司作為房地產(chǎn)企業(yè)聘請(qǐng)的審核審價(jià)專(zhuān)家,代表和協(xié)助房地產(chǎn)企業(yè)做審價(jià)復(fù)核工作;第二,結(jié)算階段聘用的建設(shè)咨詢公司不收取固定的費(fèi)用,其收益按審核后核減費(fèi)用的百分比率收取費(fèi)用;第三,建設(shè)咨詢公司初審的結(jié)果必須取得房產(chǎn)公司、該咨詢公司和被審施工單位的三方認(rèn)可,方能送交財(cái)政投資評(píng)審中心。通過(guò)這種方式,能夠有效的控制項(xiàng)目成本。 ?
做好房地產(chǎn)項(xiàng)目管理 ?
1.健全項(xiàng)目部,做好項(xiàng)目開(kāi)發(fā)安排 ?
選拔一位精通項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工作的、具有管理能力的人擔(dān)任項(xiàng)目經(jīng)理,并選派投資、設(shè)計(jì)、合約、營(yíng)銷(xiāo)、采購(gòu)、工程等作為項(xiàng)目管理成員,共同組成一個(gè)公司領(lǐng)導(dǎo)下的、以項(xiàng)目經(jīng)理為中心的、決策能力好、執(zhí)行能力強(qiáng)的項(xiàng)目部。明確項(xiàng)目部成員的責(zé)、權(quán)、利,做好任務(wù)分工、工作流程、將各項(xiàng)工作落到實(shí)處。公司各相關(guān)*要配合好項(xiàng)目管理工作。 ?
2.進(jìn)度控制 ?
進(jìn)度控制的目標(biāo)是確保實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總工期。這就要求編制好網(wǎng)絡(luò)進(jìn)度計(jì)劃,控制好關(guān)鍵工作和關(guān)鍵路線,提前或按期實(shí)現(xiàn)節(jié)點(diǎn)工期目標(biāo)。首先,要了解完成項(xiàng)目各階段工作所需的時(shí)間,制訂項(xiàng)目總進(jìn)度計(jì)劃、控制性節(jié)點(diǎn)進(jìn)度計(jì)劃、操作性進(jìn)度計(jì)劃。其次,通過(guò)精細(xì)安排、狠抓落實(shí),控制好辦理可行性研究、設(shè)計(jì)圖紙、規(guī)劃許可證、施工許可證、項(xiàng)目開(kāi)工、樓房預(yù)售、竣工交樓等關(guān)鍵工作的工期目標(biāo)。 ?
3.質(zhì)量控制 ?
控制目標(biāo)是要滿足設(shè)計(jì)圖紙、規(guī)范、規(guī)定及業(yè)主方質(zhì)量要求,質(zhì)量目標(biāo)包括項(xiàng)目決策、設(shè)計(jì)、招標(biāo)、施工、材料等各方面。所以應(yīng)當(dāng)建立好質(zhì)量控制體系,采取全面、全過(guò)程、全員的三全質(zhì)量管理,事前、事中、事后三階段質(zhì)量管理。 ?
4.安全控制 ?
控制“安全*,預(yù)防為主”的方針,督促監(jiān)理和施工安全控制。要求施工單位建立健全安全生產(chǎn)保證體系,落實(shí)好安全管理制度、安全技術(shù)措施、安全預(yù)防措施、安全培訓(xùn)教育、安全檢查及整改等工作;加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)文明施工管理,包括工地場(chǎng)容場(chǎng)貌、材料堆放、封閉管理、現(xiàn)場(chǎng)住宿、現(xiàn)場(chǎng)防火、施工標(biāo)牌、治安整治、生活設(shè)施、保健急救等方面工作。 ?