會計這個職業(yè)是比較受歡迎的職業(yè)，會計有很多個小種類，今天要說的是物業(yè)公司財務風險點 ，對于這個職業(yè)不是很了解的可以看一下Vol.9 | 物業(yè)管理酬金制項目財務風險的管理，做物業(yè)會計是不是沒有前途？，實施物業(yè)風險管理的意義是什么?，有人要用我的中級會計職稱注冊公司，有沒有風險，物業(yè)企業(yè)業(yè)務財務管理（二），物業(yè)公司廉政風險防控措施?，物流公司財務活動風險管理??。

1.Vol.9 | 物業(yè)管理酬金制項目財務風險的管理

隨著業(yè)主知識水平和法律意識的不斷提高，物業(yè)維權(quán)意識越來越強。物業(yè)管理企業(yè)在提供物業(yè)服務時必須合法合規(guī)操作，做好內(nèi)部控制，防范風險。不然將因管理缺失，信息不透明造成不信任風險，給企業(yè)帶來信譽和生存危機。本文結(jié)合實戰(zhàn)經(jīng)驗，就物業(yè)管理酬金制項目日常管理中需注意的財務風險做出幾點闡述，以便物業(yè)企業(yè)財務人員了解及掌握。一、財務獨立核算合同簽定為酬金制的項目，從權(quán)屬上看，屬于代管性質(zhì)，因此需完全獨立核算，不得與公司合并核算，銀行帳戶單獨設立和獨立使用，便于業(yè)主和第三方審計，保障公司和業(yè)主利益，規(guī)避資金占用風險。 二、專項維修資金專項維修資金屬物業(yè)公司替全體業(yè)主代管資金，接受全體業(yè)主監(jiān)督，若使用不當或程序不合規(guī)，公司將面臨極大輿論風險，公司品牌或?qū)⑹車乐赜绊?，因此必須高度重視，主要從以下方面防范：a. 帳戶管理物業(yè)專項維修資金應存入項目獨立銀行帳戶，用于收取、支付專項維修資金；資產(chǎn)余額產(chǎn)生的利息收入也歸全體業(yè)主所有，不得挪作其他用途；*要求繳存的，應按*規(guī)定程序及時繳存至*專戶。b. 收款管理專項維修資金雖屬代收費用，但日常管理需按公司應收帳款相同管理，及時催繳，不得存在少收多收，損害其他業(yè)主利益；對于未及時繳納的業(yè)主，應定期向業(yè)委會報告或向全體業(yè)主公示。專項維修資金的首次收取時間按行業(yè)慣例為項目入伙后滿一年，在收費前，項目至少提前一個月向所有業(yè)主發(fā)布公告，避免業(yè)主不知情造成投訴，影響客戶滿意度。c. 使用申請專項維修資金使用申請應嚴格遵守物業(yè)管理法規(guī)的規(guī)定。對物業(yè)共有部分的維修、更新、改造需要使用物業(yè)專項維修資金的，應當經(jīng)該共有物業(yè)建筑總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，因此物業(yè)專項維修資金使用前要取得業(yè)主同意簽字的資料，有業(yè)委會的小區(qū)，若經(jīng)業(yè)主大會同意，授權(quán)業(yè)委會簽字蓋章的，項目應取得相關(guān)法律授權(quán)文件，并認真檢查是否在業(yè)主大會的授權(quán)額度內(nèi)，超過授權(quán)額度的部分，仍應取得該共有物業(yè)建筑總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，方可使用專項維修基金。d. 過程控制同意使用專項維修資金后，項目在施工管控過程中留存相應的證據(jù)文檔，如拍照留檔，邀請業(yè)主或業(yè)委會成員參與驗收并在驗收表上簽字，內(nèi)部控制表單簽字完整清晰。e. 管理公示物業(yè)專項維修資金的管理，應遵循按幢立賬、專戶存儲、?？顚Ｓ玫脑瓌t。專項維修使用事項完成后，項目在報銷時應持發(fā)票、工程驗收單、入庫、三分之二業(yè)主簽字文檔（業(yè)委會蓋章文檔）等單據(jù)向財務申報費用，財務及時支付。會計帳務處理時應按樓幢進行核算，每月產(chǎn)生的利息收入也要依每棟資金余額按棟分攤。物業(yè)服務企業(yè)應當至少每半年公布一次物業(yè)專項維修資金收支情況。公布時在應在小區(qū)公告欄進行張貼、拍照存檔，財務應定期核查存檔情況。三、公共資源收益若涉及利用公共場地、公共用房長期出租、臨時出租產(chǎn)生的收入，電梯廣告及戶外廣告等產(chǎn)生的收入，在簽訂合同時，應由物業(yè)管理處與相關(guān)單位簽訂協(xié)議，收入全額計入管理處。待業(yè)主或業(yè)委會主張此權(quán)利的，再按雙方約定的分成比例予以分成，共享收益。四、 規(guī)劃外停車場正常情況下，小區(qū)停車場在未賣情況下原規(guī)劃設計車位歸開發(fā)商所有（合同有其他約定的除外），其產(chǎn)生的收入歸開發(fā)商所有，物業(yè)管理項目依據(jù)雙方約定的分成比例收取車位管理費。除規(guī)劃車位外，如有多出規(guī)劃車位部分，特別是地面車位，其產(chǎn)生的收入應歸全體業(yè)主，收入先全額計入管理處。待業(yè)主或業(yè)委會主張此權(quán)利時，可按雙方約定的分成比例予以分成，共享收益。五、管理酬金收取酬金制項目需依據(jù)合同約定計提酬金并及時取得。特別需注意的是，當酬金制項目屬于虧損且項目現(xiàn)金流已無法支付物業(yè)管理酬金時，需及時預警存在壞帳風險并評估應對方案，如是否有增收、減支的可行性，確保現(xiàn)金流為正值，促使項目可繼續(xù)運營。若現(xiàn)金流無以為繼不可逆轉(zhuǎn)，需與業(yè)主或業(yè)主委員會商討管理費上漲，以維持小區(qū)運營；業(yè)主或業(yè)委會不支持管理費上漲，則考慮項目撤出，做好撤盤前的各項準備工作。六、物業(yè)支出管理酬金制項目涉及的各類支出，應經(jīng)過業(yè)主大會同意或經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)委會同意方可支出，相關(guān)支出事項定期報業(yè)委會或公示，做到信息公開。實踐中有些企業(yè)花了一些零星支出且金額不大，雖符合物業(yè)法規(guī)規(guī)定或企業(yè)規(guī)定，但如果是未經(jīng)業(yè)主同意的，按照酬金制的規(guī)定，可以不做為項目的支出，由企業(yè)自己承擔，因此物業(yè)公司應特別注意應事前取得同意。作為物業(yè)行業(yè)的財務人，掌握業(yè)務知識是必須，不然因小失大。

2.做物業(yè)會計是不是沒有前途？

有很多應屆的學生問我，做物業(yè)會計是不是沒有前途？其實物業(yè)會計相對來說比較簡單，但所謂千里之行始于足下，對剛出校門的學生來說上崗比什么都重要，不管怎樣總得先生存后發(fā)展，再簡單的工作也是經(jīng)驗的積累過程，做一個從基層做起、有扎實基層工作經(jīng)驗的優(yōu)秀財會人員不是很好嗎？我有個朋友，畢業(yè)兩年后，就收到另一家物業(yè)公司拋出的橄欖枝，于是跳槽。目前入職3個月，職位核算會計，時常要寫一些財務報告之類的，月薪9k+，一年14薪。公司提供單身公寓宿舍，每天騎小電動上班。她呢，閑暇的日子里，喜歡研究菜譜、倒騰廚房，會偶爾也會作畫。希望每一個會計人都可以把小小的日子，過的有滋有味！......受篇幅限制，不能展示完整，不過已經(jīng)打包好了，看下方：

3.實施物業(yè)風險管理的意義是什么?

必要性:物業(yè)存在很多危險源，需要在日常工作中進行管理，以避免發(fā)生一些安全事故、意外傷害和財務損失;意義:提高物業(yè)管理價值，降低物業(yè)工作中的各種危險程度，有效保證日常工作正常進行，提高應急事件的處理能力。

4.有人要用我的中級會計職稱注冊公司，有沒有風險

我是數(shù)學系本科大3的學生，現(xiàn)在手上有會計證，本科專業(yè)是概率論與數(shù)理統(tǒng)計。我認識一些會計專業(yè)的同學，我父母也都是會計師，大概知道一些會計知識。會計主要分為兩個方向，管理會計和財務會計。財務會計主要是核算，就是對現(xiàn)在的財務成果進行核算。*畢業(yè)的話可能數(shù)學基礎有一些薄弱，主要是加減乘除4則運算熟練，還有一些基本的一次方程求解，*能有高中數(shù)學水平，因為如果學到中級會計的話可能會有一些財務管理需要一些高中的數(shù)學知識，如較基礎的概率學。財務會計重視的是會計實務，其實比起這些數(shù)學知識，會計實務和一些經(jīng)濟法規(guī)才是需要學習的重點也是難點，特別是一些會計處理。第二個方向是管理會計，這個我不建議你朋友去學，管理會計一般是需要總會計師學習(等你朋友學習了會計基礎就知道總會計師了)，或是現(xiàn)在一些高校給MBA開的課程，是高層管理人員學習的，主要是對財務進行估算，就是經(jīng)營活動還沒發(fā)生，或是企業(yè)準備進行某項經(jīng)營活動(或是開發(fā)某個項目)，但不知道能贏利多少或是風險多少，需要專門有人來估算，這是非常需要高等數(shù)學的，特別是統(tǒng)計學，對于數(shù)學基礎不好的人來說學高等數(shù)學非常非常難!!而且現(xiàn)在連*都缺數(shù)學老師，所以社會上很難找到培訓高等數(shù)學的機構(gòu)，自學難度極大!所以不建議選擇管理會計。而且說實話現(xiàn)在*的管理會計還非常的弱。你朋友如果真想學習財務會計的話可以有兩種途徑。1是通過社會上的機構(gòu)培訓考證，先是從業(yè)資格證，然后可以考會計師(中級會計職稱)，現(xiàn)在*會計專業(yè)畢業(yè)相當于助理會計師(初級會計資格)，這是*認可的，所以即使會計專業(yè)畢業(yè)依然達不到會計師水平，而且會計專業(yè)學習很多時候還學習一些相關(guān)的知識如商務英語等，在我們學校，會計專業(yè)是大3才分的，因為單純的會計知識不需要學4年，大1大2是和管理一起學習的像管理學，數(shù)學，等知識，高校主要培養(yǎng)全面人才的，如果你朋友只想學會計而且急于工作的話那可以在社會上考證，速度快。但如果想要學歷而且想提升一下各方面能力可以考慮去高校學習。我的證是通過社會培訓學習的，老師講得還可以。每個學校開的課程是不一樣的，但是會計專業(yè)一般會學習一些數(shù)學(高等數(shù)學)，不是很難，但建議你朋友*自學一下高中數(shù)學，因為完全沒有高中數(shù)學基礎是很吃力的。下面說說關(guān)于財務會計。會計其實是一個非常講究實踐操作的*，不管是在哪學習一定要多實踐，在學?？赡軙袑嵺`給你們，在社會考證的話*考完從業(yè)證就去找一份相關(guān)工作，在工作中提升自己?？嫉街屑墪嬞Y格(會計師)之后，高級會計師你是不能考的，這個是單位根據(jù)你會計資歷評的職稱，一般是公司會計主管。但你可以考注冊會計師，這個非常非常難，你要考注會(注冊會計師)，要學習英語，審計，經(jīng)濟學，熟練掌握法規(guī)，而且每年通過考試的人百分之10都不到，全*現(xiàn)在只有11萬注會。現(xiàn)在很多高校在碩士研究生開有注會專業(yè)，難度可想而知了。但是對于會計師,通過自己努力是可以考到的，注意，會計要求嚴謹踏實，一切按規(guī)章辦事，性格要穩(wěn)重，這些都很重要，中級會計的數(shù)學要求高中等級差不多了。對于沒有數(shù)學基礎的人來說，先要自學一下數(shù)學通過大?？荚嚕缓罂梢匀ジ咝W習數(shù)學，不會特別難(肯定比我們學的簡單多了。。)。如果想快點工作，可以自學高中數(shù)學，關(guān)鍵是要努力，高中數(shù)學不是不可戰(zhàn)勝的，所以不管你朋友將來走哪條路建議他要不斷學習，學到一部分*數(shù)學，然后能考上注會，那前途將會非常不錯的。大致說完了，完全手打，希望你朋友能努力實現(xiàn)自己的夢想! 你也可以讀一下《會計學:數(shù)學意味著什么》

5.物業(yè)企業(yè)業(yè)務財務管理（二）

一.物業(yè)的主要收入來源我國物業(yè)費大部分為包干制，同時也不談置業(yè)或者*補貼的物業(yè)二.物業(yè)收入多元化2021年多種經(jīng)營收入均值達13506.21萬元，業(yè)績貢獻度為18.20%，多種經(jīng)營凈利潤均值占比達41.68%，成為企業(yè)盈利的關(guān)鍵增長點。三.物業(yè)收入多元化? 根據(jù)彩生活2021年中期報告，增值服務貢獻的利潤占到公司整體利潤的30% ；? 由此可見，百強的大企業(yè)已經(jīng)進行了戰(zhàn)略的一個轉(zhuǎn)型；? 物業(yè)公司要生存就必須投入、僅靠基礎服務資金已無法支撐強大的支出。四.物業(yè)的成本分析五.影響人工成本的因素物業(yè)是勞動密集型行業(yè)，了解了成本支出占比*的為人工，此處先談物業(yè)自管職工的人工費六.影響人工成本的因素七.盈利的平衡點

6.物業(yè)公司廉政風險防控措施?

兄弟，我的確沒時間給你去做幻燈片，大體談談我的想法：廉政公益廣告，主要受眾應是針對公務人員吧，這個群定的人生觀定好位是關(guān)鍵。創(chuàng)意如下：畫面一大片翠綠的竹林，其中有粗壯的幾棵，很高大，霸占陽光和營養(yǎng)。有幾棵低矮些，而且比較瘦，得到陽光比較少，營養(yǎng)也少些。幾度春秋，風雨飄搖，一個陽光明媚的春天，大竹子突然倒下，竹葉下是黑乎乎的蚜蟲，竹竿里是白胖胖的蛀蟲……而幾棵瘦竹依然堅韌挺拔。畫面不要有任何字幕和旁白。 補充一下：突出正面的話，倒掉的竹子占比很低，或者只有一課，其他的張的要挺拔。 突出教育效果，要反面的話，可以提高壞竹子比例。8月

7.物流公司財務活動風險管理

一、物流公司財務風險概述　　物流公司風險隨著市場競爭的激烈化有了更高的要求,根據(jù)目前的物流公司運營管理的特點我們可以知道物流公司的風險主要包括一下幾個方面。　　(一)籌資風險　　物流公司的固定資產(chǎn)投資數(shù)額較大，在生產(chǎn)經(jīng)營的過程中，擴大規(guī)模所需的資金需求極大，公司在籌資財務活動中由于未知的籌資結(jié)構(gòu)會引發(fā)無法實現(xiàn)的預期目標，這就是物流公司在籌資環(huán)節(jié)的風險。在物流公司的經(jīng)營管理中，固定資產(chǎn)如運輸工具、倉儲設施的成本極高，必須通過各種籌資手段來籌集資金，這就會導致公司產(chǎn)生較高的負債。由于差異較大的籌資渠道以及籌資成本，很可能出現(xiàn)公司不能實現(xiàn)籌資目標，導致公司的財務環(huán)境惡化，財務風險出現(xiàn)，而且，物流公司的最主要的資產(chǎn)是運輸工具以及倉儲，這兩樣固定資產(chǎn)具有壽命長、價值高的特點，籌資會直接為物流公司的成本帶來巨大的作用，在高負債的情況下很容易產(chǎn)生財務風險。　　(二)投資風險　　物流公司的投資風險主要是因為無法回收物流公司自己投資的資產(chǎn)，無法實現(xiàn)預期收益，從而影響到物流企業(yè)的生存發(fā)展，為了實現(xiàn)物流公司規(guī)模擴大的目標，必須在交通運輸以及倉儲上大量投資，這就對公司的投資有了更高要求，在資金投入環(huán)節(jié)，包括了內(nèi)部風險與外部風險，內(nèi)部風險是指物流公司擴大規(guī)模拓展項目時會使用公司的剩余資金，但是，物流公司是無法對投資收益進行保證的，會導致物流公司內(nèi)部投資的風險。外部風險主要是物流公司對整個資本市場的投資，資本市場的風險性較大，在不確定的環(huán)境下投資、資本投資專業(yè)性不足等原因的影響下會產(chǎn)生財務風險進而影響物流公司的正常生產(chǎn)經(jīng)營?！　?三)資金使用風險　　物流公司的資金使用是物流公司現(xiàn)今的一大問題，現(xiàn)金流在物流公司中占有著重要地位，在激烈的市場競爭環(huán)境中，物流公司的資金使用環(huán)節(jié)存在的風險主要體現(xiàn)在以下幾個方面。一是為了解決生產(chǎn)規(guī)模的困境所引發(fā)的風險，我們知道，物流公司的經(jīng)營過程中固定資產(chǎn)的成本比例是極大的，在資金需求上會導致許多增加風險的可能性，為了解決這一可能性，物流公司不得不通過銀行信貸、發(fā)行股票等方面的手段來解決物流公司的資金需求，這就會造成物流公司較大的現(xiàn)金流以及較高的負債，而負債經(jīng)營極有可能引發(fā)財務風險。二是資金配置方面的風險，對于物流公司而言，為了爭取客戶訂單，物流公司不得不自己墊付資金來把握機會，但是，由此造成的資金配置問題很可能造成風險，資金流動不暢會造成風險的擴大?！　?四)資金回收風險　　物流公司的資金回收風險*的方面就是在應收賬款的回收上，物流公司的經(jīng)營財務活動經(jīng)常會運用賒銷信用的方式來增強競爭力，這就會導致物流公司存在著大量的應收賬款出現(xiàn)，無法及時回收企業(yè)的資金，有的客戶在賒銷之后拖欠賬款，致使物流公司的資金流轉(zhuǎn)出現(xiàn)困難，使物流公司出現(xiàn)嚴重的財務風險，而且，有的客戶會出現(xiàn)拒付物流款項的現(xiàn)象，在物流服務不合客戶需求、不能滿足客戶的心理時，很可能造成客戶拒付物流款的現(xiàn)象，這就會造成資金回收困難的現(xiàn)象，導致財務風險發(fā)生。二、物流公司風險的若干對策　　(一)財務活動中的一般性風險管理　　1、充分運用境外資本境外資本的運用能夠降低財務成本，創(chuàng)收利潤，在運用國際證開證一定額度的限額之后，能排滿物流公司的國際證授信額度，提高資金周轉(zhuǎn)速度，科學的運用開證付款期限以及現(xiàn)金回收的時間差，能夠增加企業(yè)的總體融資效率，保障公司日常經(jīng)營業(yè)務所需，提高經(jīng)營的可用資金，從而實現(xiàn)降低周轉(zhuǎn)資金風險以及提高公司資金使用率的目的?！　?、穩(wěn)定融資關(guān)系融資方不僅可以作為物流公司的資金來源方，同時也有著許多無形資產(chǎn)可供使用，在與其他公司進行融資業(yè)務時，應該充分利用企業(yè)雙方的無形資產(chǎn)，例如雙方的銀行額度、公司的信用度、融資成本差異等優(yōu)勢方面來降低融資成本，提高物流公司的資金使用率，從而減少籌資成本，在與合作銀行的關(guān)系上，信用證的選擇會影響到公司的財務狀況，在即期價格與即期押匯利息之和大于遠期證的價格只是，就應該選用即期信用證，反之則使用遠期信用證在申請過程中應該注意選擇盡可能低的開證保證金比例或者零保證金，在企業(yè)申請信用證時還可以申請減免相關(guān)環(huán)節(jié)的費用，使物流公司的經(jīng)營成本降低?！　?、利用跨境結(jié)算跨境結(jié)算能夠很好地利用匯率差節(jié)約資金損耗，在境內(nèi)的公司可以根據(jù)貿(mào)易合同匯出人民幣在離岸的賬戶上，再在境外賬戶作為存款來提高資金的存款收益，境外的公司把境內(nèi)的人民幣轉(zhuǎn)化為美元存款劃至境內(nèi)賬戶中，到期時境外公司再將存款轉(zhuǎn)入人民幣賬戶中，這項操作雖然對于工作人員的操作要求很高，但是，這樣的方式能給哥物流公司帶來更高的收入，避免資金使用風險。　　4、穩(wěn)定信用政策信用政策是物流公司的重要問題，會直接影響到賬款回收以及資金的流動，客戶的信用是企業(yè)流動資金的關(guān)鍵，物流公司在建立合作關(guān)系時應該深入了解客戶的信用，對于信用好的客戶可以建立長久的合作伙伴關(guān)系，對于信用不良的客戶要慎重選擇，以便減少信用風險，維持企業(yè)的資金穩(wěn)定?！　?二)現(xiàn)代物流公司風險管理　　1、樹立風險意識物流公司的財務風險管理首先要從意識環(huán)節(jié)做起，要樹立全員的風險意識，加強宣傳力度，使各級財務人員對財務風險有充分的了解，增強風險感知的自覺性，將每個人都納入風險管理體系當中，建立風險管理的良好氛圍，從意識方面減少風險發(fā)生的概率，盡量避免風險形成?！　?、建立風險管控體系物流公司要建立一個科學的合理地財務風險管理體系，選擇合理地適合公司自身的風險預警機制，從整體把控風險管控，考慮各種因素，構(gòu)建一個綜合全面的風險管控模型，在風險管控體系的建立中要著重把握以財務風險分析的宏觀與微觀因素，宏觀因素主要是指宏觀經(jīng)濟因素以及行業(yè)市場狀況，微觀因素主要包括企業(yè)的經(jīng)營管理能力以及財務指標的分析，總之風險管控體系應該是建立在物流公司特點之上的，不能生搬硬套?！　?、明確財務風險控制重點上文提到的財務風險物流公司的財務風險主要包括籌資環(huán)節(jié)的風險、投資環(huán)節(jié)風險、資金使用風險、資金回收風險，物流公司應該著重從這幾個方面入手，加強公司對這些環(huán)節(jié)的管控，將這些重點融合在公司風險管控體系之中，明確財務風險控制的主要內(nèi)容?！　?、培養(yǎng)專業(yè)人才人才是物流公司防控風險的基本單位，引進培養(yǎng)人才有利于對公司面臨的風險進行全面深入地識別與分析控制，掌握豐富經(jīng)驗，有效地減少物流公司的非系統(tǒng)性風險，在經(jīng)營管理的過程中不斷完善風險管理體制，從而使公司以最小的投入達到*的價值實現(xiàn)，推動企業(yè)的發(fā)展?？傊?，物流公司的財務管理對于物流公司十分重要，在市場競爭激烈的今天，加強物流公司自身的財務風險管理是物流公司做大做強的必經(jīng)之路。

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