一、案例介紹

　　甲公司擬收購H地的乙公司，乙公司是一家工業(yè)企業(yè)，因經(jīng)營不善而面臨破產(chǎn)，乙公司除生產(chǎn)用地外還擁有一宗185畝待建的工業(yè)用地，H地*為支持企業(yè)戰(zhàn)略重組和解決職工的安置問題，同意并購后企業(yè)將185畝的土地使用權(quán)由工業(yè)用地變?yōu)樽≌玫赜糜诜康禺a(chǎn)開發(fā)，但要根據(jù)*政策規(guī)定交納相應(yīng)的土地出讓金，該工業(yè)用地的最初取得成本為每畝22萬元，H地的住宅用地每畝為35萬～50萬元，同類地段有每畝58萬元的交易實例。

　　甲公司調(diào)查后認(rèn)為，該地段每畝50萬元作價達(dá)不到預(yù)期的投資收益率，準(zhǔn)備放棄收購。H地*表示為解決職工安置問題，每畝土地使用權(quán)可在50萬元的基礎(chǔ)上再優(yōu)惠1萬～2萬元。甲表示只可接受每畝35萬元的土地價格。雙方各不讓步，談判進(jìn)入僵持狀態(tài)。

　　實際上，筆者認(rèn)為，如果考慮稅收因素，每畝35萬元的土地使用權(quán)作價方案并不一定比每畝48萬元的土地使用權(quán)作價方案獲得的凈利潤高，甲公司應(yīng)結(jié)合并購后開發(fā)項目的凈利潤情況才能做出比較正確的決策。

　　甲公司對該土地的開發(fā)規(guī)劃及預(yù)測為：該土地用于開發(fā)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，規(guī)劃容積率為1.5（不考慮綠化和公建面積），除樓面地價外每平方米的成本費用為11200元，期間費用為200元，每平方米房屋銷售均價為21800元。

　　方案一：每畝35萬元的土地使用權(quán)作價方案

　　在土地使用權(quán)作價為每畝35萬元的情況下，其涉及的各項稅收及凈利潤計算為：

　　1、計算銷售額：總建筑面積=185畝×666.667m2／畝×1.5=1851000.0925m2≈18.5萬m2；銷售收入=18.5×21800=511800（萬元）。

　　2、計算扣除項目：取得土地使用權(quán)所支付的金額=185×35=61475（萬元）；房地產(chǎn)開發(fā)成本=18.5×11200=221200（萬元）；房地產(chǎn)開發(fā)費用=（61475+221200）×10％=21867.5（萬元）（H地規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10％以內(nèi)扣除）；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金：應(yīng)繳營業(yè)稅=511800×5％=21590（萬元）；應(yīng)繳城建稅=21590×7％=181.3（萬元）；應(yīng)繳教育費附加=21590×3％=77.7（萬元）；加計20%的扣除=（61475十221200）×20%=51735（萬元）；扣除項目合計=21590+181.3+77.7+61475+221200+21867.5+51735=401126.5（萬元）。

　　3、計算土地增值稅：增值額=511800-401126.5=111673.5（萬元）；增值額與扣除項目之比=111673.5&spanide;401126.5=29.09％。由此可見，增值額未超過扣除項目的50％，故適用的土地增值稅稅率為30％，速算扣除率為0，應(yīng)繳土地增值稅=111673.5×30％=31502.05（萬元）。

　　4、計算凈利潤：利潤總額=511800-（21590+181.3+77.7）-61475-221200-200×18.5-31502.05=131073.95（萬元）；應(yīng)繳企業(yè)所得稅=131073.95×25％=31268.4875（萬元）；凈利潤=131073.95-31268.4875=91805.4625（萬元）。

　　方案二：每畝48萬元的土地使用權(quán)作價方案

　　在土地使用權(quán)作價為每畝48萬元的情況下，其涉及的各項稅收及凈利潤計算為：
　　1、計算銷售額：結(jié)果同方案一。

　　2、計算扣除項目：取得土地使用權(quán)所支付的金額=185×48=81880（萬元）；房地產(chǎn)開發(fā)成本=18.5×11200=221200（萬元）；房地產(chǎn)開發(fā)費用=（81880+221200）×10％=31108（萬元）；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金：同方案一；加計20％的扣除=（81880+221200）×20％=61216（萬元）；扣除項目合計=21590+181.3+77.7+81880+221200+31108+61216=431253（萬元）。

　　3、計算土地增值稅：增值額=511800-431253=81547（萬元）；增值額與扣除項目之比=81547&spanide;431253=19.76％<20％。由于該土地用于開發(fā)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目的20％，根據(jù)稅法規(guī)定免征土地增值稅，故無需繳納土地增值稅。

　　4、計算凈利潤：利潤總額=511800-（21590+181.3+77.7）-81880-221200-200×18.5=141171（萬元）；應(yīng)繳企業(yè)所得稅=141171×25％=31542.75（萬元）；凈利潤=14117l-31542.75=101628.25（萬元）。

　　方案二與方案一相比，土地使用權(quán)作價每畝雖然提高了13萬元，凈利潤卻不但沒有降低，反而上升822.7875萬元（101628.25-91805.4625）。由此可見，在不考慮補(bǔ)交土地出讓金部分對甲公司現(xiàn)金流量影響的情況下，土地使用權(quán)作價為每畝48萬元的方案優(yōu)于每畝35萬元的方案。

　　二、案例分析

　　按照一般思維，在房屋銷售均價和除樓面地價外的房屋開發(fā)成本一定的情況下，土地取得成本的高低直接決定了凈利潤的大小，取得土地使用權(quán)的成本較高，凈利潤會較低，但上述案例計算的結(jié)果卻恰恰相反，是什么改變了我們的看法，我們不妨對此進(jìn)行分析。

　　*，稅法規(guī)定，“納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅。”本案例中方案二因土地使用權(quán)價格較高，使增值額與扣除項目之比為19.76%，故可以免征土地增值稅；而方案一中土地使用權(quán)價格雖低，但增值額與扣除項目之比大于20%，故不能享受免稅政策。在增值額與扣除項目之比等于20%時，也就是每畝土地使用權(quán)價格在47.64萬元時，企業(yè)所獲凈利潤*；大于或小于該值時，凈利潤都會隨土地成本的增加而降低（如圖所示）。

　　第二，土地成本對凈利潤影響的大小取決于土地成本在全部成本中的比重，土地成本在全部成本中所占的比重越大，對凈利潤影響的敏感性也越高。在本案中土地成本占全部成本的比重在20％～30%之間，故影響比較明顯，如果土地成本占全部成本的比重很小，則影響幾乎不存在。

　　第三，土地使用權(quán)的作價越高，計算土地增值稅時扣除項目中房地產(chǎn)開發(fā)費用的基數(shù)就越大，可以作為扣除項目的房地產(chǎn)開發(fā)費用就越大。在本案中，方案一允許作為扣除限額扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用為每平方米155元（21867.5&spanide;18.5），方案二為每平方米168元（31108&spanide;18.5），每平方米要比方案一多扣13元。另外較高的土地成本也會使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加計20%扣除部分提高，本案中方案二與方案一相比20%加計扣除部分每平方米提高了26元〔（61216-51735）&spanide;18.5〕。