土地增值稅清算開查，房地產(chǎn)企業(yè)提前備賬。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何應對和統(tǒng)籌安排土地增值稅的清算補稅事項？進行有效的土地增值稅稅收籌劃，勢必成為房地產(chǎn)企業(yè)當前及今后企業(yè)發(fā)展中的重要課題。企業(yè)追求的目標是企業(yè)價值*化，價值*化最有效的評價方式就是利潤及利潤率增長的可持續(xù)性。作為企業(yè)的決策者，在充分理解政策的同時，要盡可能把政策對企業(yè)的不利影響降低到*點。房地產(chǎn)企業(yè)在計算土地增值稅時，在不違反稅法的前提下，應當選擇對自己最有利的計稅方案，從而達到節(jié)約土地增值稅的目的。

　　*稅務總局關于印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》的通知國稅發(fā)[2009]31號頒布實施以后，稅收新政堵住了房地產(chǎn)行業(yè)的一些稅收漏洞，但也提供了新的可供籌劃的涉稅空間。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要根據(jù)新的政策，適當調(diào)整開發(fā)、銷售的策略，在不違反稅法的基礎上減輕稅負。運用會計的技術和方法，對計稅現(xiàn)狀分析研究，我們認為規(guī)避土地增值稅仍有可行的籌劃空間，其土地增值稅節(jié)稅空間和經(jīng)濟效益還是比較可觀的。筆者現(xiàn)將工作實踐中探討的土地增值稅稅收籌劃的幾種實用方法介紹如下。

　　一、充分利用土地增值稅免稅期限優(yōu)惠政策

　　如《深圳市地方稅務局關于土地增值稅有關問題的通知》深地稅發(fā)〔2005〕609號*條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納土地增值稅的納稅義務發(fā)生時間以合同簽定時間為準。對在2005年11月1日(含11月1日)后簽定房地產(chǎn)銷售合同的，在納稅人取得房地產(chǎn)銷售首期款收入時，就該房產(chǎn)銷售價款全額計算預繳土地增值稅。深圳××花園五期銷售收入37,765萬元，其中2005年11月1日以前簽定購房合同金額31,636萬元，土地增值稅納稅清算時依照上述通知，申報應稅收入6,129萬元。

　　二、開發(fā)商品房轉自用不再視同銷售

　　國稅發(fā)[2009]31號第七條規(guī)定，企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入（或利潤）的實現(xiàn)。確認收入（或利潤）的方法和順序為：（一）按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定；（二）由主管稅務機關參照當?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定；（三）按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%，具體比例由主管稅務機關確定。

　　將開發(fā)的商品房轉作固定資產(chǎn)的行為發(fā)生在2008年1月1日以后，不應當視同銷售。不難看出，開發(fā)出品轉作固定資產(chǎn)已經(jīng)不再按照視同銷售處理，企業(yè)需要密切關注，避免給自身增加不必要的納稅負擔。

　　三、選擇多元化方式處置開發(fā)產(chǎn)品

　　多元化方式處置開發(fā)產(chǎn)品的方式包括：銷售、出租、先出租后銷售、售后返租、股權投資、產(chǎn)權轉讓、轉作經(jīng)營性資產(chǎn)（開發(fā)產(chǎn)品自用自營）等。

　　對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權未發(fā)生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。這標志著長期持有型物業(yè)開發(fā)商可免交土地增值稅。而這一因素或可導致未來大量開發(fā)商將物業(yè)變出售為自持。房地產(chǎn)開發(fā)公司可以根據(jù)自己的發(fā)展戰(zhàn)略和實際情況來進行相應的籌劃，降低土地增值稅的稅負或延遲土地增值稅的納稅時間。對一些從事商業(yè)物業(yè)開發(fā)的房地產(chǎn)發(fā)展商來說，現(xiàn)在要把過去以銷售為主轉向以自己持有為主，因為自己持有沒有增值就不用交土地增值稅，深圳出租回報率還是比較高的。

　　將自己開發(fā)的房地產(chǎn)商品的用途改變?yōu)樽杂米誀I，即可享受不征收土地增值稅的稅收優(yōu)惠。據(jù)了解，有的公司可能計劃將一些項目的商鋪留在自己的手里，不租也不賣，不形成收入，這樣做既可以不超過85%以上已銷售的門檻，還可以坐享房產(chǎn)升值。這一籌劃思路首先要服從于企業(yè)經(jīng)營規(guī)劃和現(xiàn)實，不賣了改自用、自營，這種情況在實際工作中可行性并不很強。其次要從延緩即時繳納土地增值稅的時間上考慮，因為對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，自用房產(chǎn)發(fā)生產(chǎn)權轉讓時仍然要征繳土地增值稅。特別值得注意的是，這里既要考慮由此延緩即時繳納土地增值稅所獲得的資金時間價值，也要預測資金的風險價值，同時應兼顧再轉讓時的房產(chǎn)市值以及舊房扣除額的收益等。至于如何利用“企業(yè)兼并轉讓房地產(chǎn)的征免稅規(guī)定”的稅收優(yōu)惠，從原理上看，應當仍然從屬于這一籌劃思路。

　　四、三項預提費用可以稅前扣除

　　國稅發(fā)[2009]31號第三十二條允許三項預提費用在預提時依法稅前扣除對納稅人比較有利，也在一定程度上突破了以票控稅的機械性規(guī)定。除以下幾項預提（應付）費用外，計稅成本均應為實際發(fā)生的成本。

　　1、出包工程未最終辦理結算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預提，但*不得超過合同總金額的10% 。

　　2、公共配套設施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價合理預提建造費用。此類公共配套設施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。

　　3、應向*上交但尚未上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用可以按規(guī)定預提。物業(yè)完善費用是指按規(guī)定應由企業(yè)承擔的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金。

　　五、地下停車場作為公共配套設施處理

　　當一個房地產(chǎn)開發(fā)項目存在地下車庫情況下，這時地下室車位面積能否計入可售面積？有的稅務機關認為應計入可售面積，有的則認為不應計入可售面積。

　　相關土地增值稅稅收政策：對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權未發(fā)生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。

　　某市地方稅務機關認定：地下車庫應計入可售面積，并且該項地下室成本并不可以全部一次性結轉銷售成本，而是進入計算可售面積單位工程成本的總成本，當期實際銷售車位面積計入已售面積，結轉銷售成本，與當期實現(xiàn)的車位銷售收入形成配比。

　　國稅發(fā)[2009]31號第三十二條：企業(yè)單獨建造的停車場所，應作為成本對象單獨核算。利用地下基礎設施形成的停車場所，作為公共配套設施進行處理。