【珠海會計培訓(xùn)】多地國五條細(xì)則未涉20%個稅
按照國務(wù)院規(guī)定，各直轄市、計劃單列市和省會城市（除拉薩外）一季度都要公布調(diào)控細(xì)則和價格調(diào)控目標(biāo)。在廣東率先公布細(xì)則后，3月30日與31日，北京、上海、重慶、濟(jì)南、大連、合肥等城市都按時發(fā)布了樓市調(diào)控地方版細(xì)則。一系列“央地聯(lián)動”的政策組合拳“出拳”迅猛，將從限購、限貸、稅收和住房信息聯(lián)網(wǎng)等方面全面升級調(diào)控。本報綜合報道
■分析
20%個稅如何執(zhí)行或存懸念
據(jù)新華社電至昨日，不少二三線城市“國五條”細(xì)則陸續(xù)亮相。與京滬等一線城市相比，這些城市總體上房價漲幅要小一些，面臨的調(diào)控壓力也稍輕。
各地細(xì)則嚴(yán)格遵循“國五條”要求，沒有特別的“自選動作”，如何執(zhí)行“20%個稅”政策也有待關(guān)注。業(yè)內(nèi)人士提醒，地方細(xì)則落地后，應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行、穩(wěn)定預(yù)期，防止市場“利空出盡”心態(tài)助推房價上漲。
特征1
普遍不設(shè)“自選動作”
總體來看，與京、滬的“單身限購”等不同，各二三線城市的細(xì)則相對“從簡”，沒有“自選動作”。在“進(jìn)一步”限購、限貸、增加土地供應(yīng)、加強市場監(jiān)管等方面，也是按部就班。
一些城市重申了調(diào)控政策執(zhí)行的連續(xù)性。比如，濟(jì)南31日出臺的細(xì)則中特地強調(diào)“繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行”有關(guān)通知。
特征2
完成“限漲”目標(biāo)是重點
房價控制目標(biāo)是樓市調(diào)控*責(zé)任考核中的核心指標(biāo)。與北京提出的“降價”不同，二三線城市更多是“限漲”。比如，大連31日以公告形式發(fā)布的“國五條”細(xì)則，全部內(nèi)容便是“限漲目標(biāo)”：2013年我市新建商品住宅銷售價格指數(shù)同比增幅控制在我市同期城鎮(zhèn)人均可支配收入實際增幅以下。
與2011年多地以“全市年度生產(chǎn)總值和居民人均可支配收入”為參照目標(biāo)不同，此次大連、合肥、重慶、濟(jì)南等城市進(jìn)一步明確“新建商品住房價格增幅不高于本市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的實際增幅”。
值得關(guān)注的是，不少城市對房價控制都設(shè)立了嚴(yán)格的把關(guān)機制。比如，重慶提出“加強預(yù)售管理，對報價過高、漲幅過快的商品房項目，暫不核發(fā)預(yù)售許可證”；合肥要求“對預(yù)售方案報價過高且不接受物價、房產(chǎn)*指導(dǎo)的商品房項目，價格主管*暫不予以價格備案、房產(chǎn)*暫不核發(fā)預(yù)售許可證”，等等。
特征3
多地未涉及20%個稅
對于備受關(guān)注的“20%個稅”政策，濟(jì)南、合肥等地的細(xì)則沒有涉及。國務(wù)院出臺的“國五條”細(xì)則要求：“對出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計征”。
但是，一些城市建立信息化的房屋登記系統(tǒng)時間并不長，對不少較早交易的二手房的價格信息并不掌握，核實房屋原值有一定難度。業(yè)內(nèi)人士呼吁，對“20%個稅”政策，有關(guān)*應(yīng)進(jìn)一步加以細(xì)化，尤其對無法核實房屋原值的二手房交易如何征繳個稅，更應(yīng)明確操作口徑，便于地方遵照執(zhí)行。
特征4
引導(dǎo)房企增加普通住宅
通過一系列“組合拳”對二手房交易進(jìn)行一定程度打壓之后，一些需求將轉(zhuǎn)向新房市場。一旦后續(xù)供應(yīng)不足，部分城市新房市場供求短缺的情況將進(jìn)一步加劇，為以后房價上漲埋下隱患。為此，此次不少二三線城市的細(xì)則比較注意引導(dǎo)房企增加普通商品住房的供應(yīng)。
比如，重慶細(xì)則提出：“銀行業(yè)金融機構(gòu)要在符合信貸條件的前提下，對中小套型住房套數(shù)達(dá)到項目開發(fā)建設(shè)總套數(shù)70%以上的普通商品住房建設(shè)項目優(yōu)先支持開發(fā)貸款需求。”
業(yè)內(nèi)人士指出，隨著細(xì)則陸續(xù)“靴子落地”，加上此前已提前消化不少購房需求，預(yù)計今后一段時間市場將明顯“遇冷”，房價漲勢也會被遏制。與此同時，要警惕市場“利空出盡便是利好”的預(yù)期，從嚴(yán)執(zhí)行調(diào)控政策，防止市場出現(xiàn)反彈。
■解讀
“政策總體呈現(xiàn)從嚴(yán)基調(diào)”
據(jù)新華社電昨日，地方版樓市調(diào)控細(xì)則陸續(xù)公布。記者*時間連線有關(guān)專家和業(yè)內(nèi)人士點評這些政策，普遍認(rèn)為這些政策總體呈現(xiàn)從嚴(yán)基調(diào)。
表現(xiàn)一，一些城市限購范圍擴(kuò)大。如“廣東版”調(diào)控政策出臺后，原本只是主城區(qū)限購的珠海、佛山如今要求覆蓋全部行政區(qū)域。
北京對本市戶籍單身人士購房做出規(guī)定，未擁有住房的，限購1套住房；對已擁有1套及以上住房的，暫停在本市向其出售住房。對于備受社會關(guān)注的個人住房轉(zhuǎn)讓所得稅征收問題，北京*個出臺細(xì)則，對商品房、自建住房、經(jīng)濟(jì)適用房和已購公有住房的房屋原值給出了具體計算細(xì)則。
表現(xiàn)二，房價控制目標(biāo)收緊。一些城市明確統(tǒng)計新建商品住宅價格，扣除保障房因素；一些城市提出房價漲幅不高于或低于城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的實際增幅。如重慶要求“主城區(qū)新建商品住房價格增幅低于城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實際增幅。”
中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉表示：“這意味著要扣除CPI，也就是物價上漲因素，因此更嚴(yán)格。”
表現(xiàn)三，一些城市個人住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)步伐加快。*房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一說：“廣東對住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)提出時間表，要求今年年底前所有地級以上城市完成個人住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)。這是值得肯定的舉措。”
國務(wù)院發(fā)展研究中心副研究員劉衛(wèi)民說：“從目前各地出臺的細(xì)則來看，無論是更嚴(yán)格的限購政策或限購標(biāo)準(zhǔn)或更為嚴(yán)格的差別化信貸稅收政策，都體現(xiàn)出‘從嚴(yán)’是這次各地調(diào)控的基調(diào)。”
■追蹤
北京出細(xì)則市場遇冷
據(jù)新華社電“估計市場要冷清一陣子了。”31日，北京公益西橋附近一家“鏈家地產(chǎn)”門店工作人員告訴記者。記者采訪發(fā)現(xiàn)，隨著北京、上海“國五條”細(xì)則的出臺，兩地樓市又出現(xiàn)了冷清和觀望的氣氛。
這家“鏈家地產(chǎn)”門店的楊姓工作人員說，現(xiàn)在客戶的觀望情緒明顯濃厚了，客戶非常少，偶有看房也是之前的老客戶，大多都是為了解行情，并不急于買房。
“附近的房子大多不滿五年，按照差額20%計算，要繳納的個稅額很高。不少想換房的客戶都只能先看看，等住滿5年再說。”這位工作人員說，大多數(shù)“剛需”還是愿意購買配套相對成熟的二手房，因為新房多數(shù)較遠(yuǎn)，上班族整天來回奔波太累。二手房市場的風(fēng)吹草動，都會牽動人們的敏感神經(jīng)。
北京多家中介人員表示，新政落地前幾天，客戶就開始少了。3月初咨詢的人較多，現(xiàn)在大家漸漸“吃透”政策，新政落地后沒有多少人來咨詢。
北京積水潭橋附近“鏈家地產(chǎn)”門店工作人員陳女士說，在近一個月內(nèi)，客源已經(jīng)大量被消化掉。調(diào)控細(xì)則出來后，客戶大量減少，以附近小區(qū)一套50多平方米的房子為例，不久前的掛牌價是300萬，現(xiàn)在有業(yè)主才報價270萬，價格相差不少。“現(xiàn)在出手買房的議價空間肯定要比政策落地前要大。”
在此次“國五條”地方細(xì)則出臺之前，不少城市購房者二手房趕搭“末班車”，交易迅速增加。比如，北京住建委網(wǎng)站的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，3月份北京二手住宅網(wǎng)簽總量達(dá)到43780套，環(huán)比上漲332.5%，創(chuàng)下有史以來單月新高。而如今地方細(xì)則“靴子落地”，市場如期“遇冷”。
偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析，預(yù)計今后一段時間，二手房交易量會明顯下滑，但價格短期內(nèi)恐不會出現(xiàn)明顯下降。
部分城市“國五條”細(xì)則
（2013年3月31日發(fā)布）
天津
出臺時間：2013年3月31日
房價調(diào)控目標(biāo)：保持住房價格穩(wěn)定，新建商品住房價格漲幅低于城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實際增長幅度。
稅收措施：嚴(yán)格按照個人轉(zhuǎn)讓住房所得的20%計征所得稅。
大連
出臺時間：2013年3月31日
房價調(diào)控目標(biāo)：2013年大連市新建商品住宅銷售價格指數(shù)同比增幅控制在我市同期城鎮(zhèn)人均可支配收入實際增幅以下。
合肥
出臺時間：2013年3月31日
房價調(diào)控目標(biāo)：確保2013年合肥市年度新建商品住房價格增幅不高于本市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的實際增幅(名義增幅減去CPI)。
南京
出臺時間：2013年3月31日
房價調(diào)控目標(biāo)：南京市2013年新建商品房價格漲幅低于城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入的實際增幅。
廈門
出臺時間：2013年3月31日
房價調(diào)控目標(biāo)：廈門市2013年新建商品住房價格指數(shù)同比漲幅低于城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實際增長幅度。
深圳
出臺時間：2013年3月31日
房價調(diào)控目標(biāo)：2013年深圳市新建商品住房價格漲幅低于本市人均可支配收入的實際增長速度。
稅收措施：加強房地產(chǎn)稅收征管，嚴(yán)格實施差別化住房信貸政策，在必要時候調(diào)整第二套住房貸款的首付比例和利率。
