一、良好的法律、法規(guī)和依法履約的意識(shí)

物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理作為項(xiàng)目管理*負(fù)責(zé)人,必須全面掌握*頒布并實(shí)施的法律、法規(guī)以及地方*的一些實(shí)施細(xì)則,如《物業(yè)管理?xiàng)l列》、《住宅室內(nèi)裝飾、裝修管理辦法》、《物業(yè)收費(fèi)管理辦法》等一系列指令性文件。只有熟練掌握了這些法律、法規(guī),才能使物業(yè)管理工作有法有據(jù)、有條不紊地展開(kāi);同時(shí),物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理也必須掌握物業(yè)管理公司與開(kāi)發(fā)商簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)合同》、與業(yè)主簽訂的《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》或與業(yè)委會(huì)簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》,明確掌握合同內(nèi)所規(guī)定的權(quán)利和義務(wù),以及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、期限、時(shí)間等一系列條款,這樣才便于今后開(kāi)展各項(xiàng)物業(yè)實(shí)務(wù)操作。做到有法可依。

二、良好的溝通和服務(wù)能力

住宅物業(yè)管理面對(duì)社會(huì)方方面面的監(jiān)督檢查,如 街道、社區(qū)、派出所、房管處、規(guī)劃局,以及城管、交警、消防、環(huán)保、綠化等*。所有這些公共關(guān)系都需要物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理必須具備一定的親和力,以溝通協(xié)調(diào)各方面關(guān)系的能力。物業(yè)管理圈微信平臺(tái)。即便是一方面關(guān)系的僵化,都會(huì)產(chǎn)生各種各樣的后果,給物業(yè)管理處的正常運(yùn)作帶來(lái)麻煩,而物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理與廣大業(yè)主和員工的及時(shí)溝通,則更有利于化解各種矛盾、解決各類問(wèn)題、樹(shù)立管理處主任的威信,便于物業(yè)管理各項(xiàng)工作的順利開(kāi)展。

客戶服務(wù)周全。服務(wù)是永恒的主題,物業(yè)主任應(yīng)樹(shù)立"永遠(yuǎn)想在業(yè)主前面"的思想,認(rèn)真觀察、了解業(yè)主(客戶)的實(shí)際和潛在需求,延伸和拓展服務(wù)項(xiàng)目,確保服務(wù)內(nèi)容的多樣性,提升業(yè)主(客戶)的生活品質(zhì)和滿意度。

三、*的品德、良好的敬業(yè)精神

"滿足廣大業(yè)主服務(wù)需求"應(yīng)視作一個(gè)管理處主任的*高目標(biāo)。就目前現(xiàn)狀來(lái)說(shuō),物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)該是一個(gè)苦差事,不僅要具備良好的素質(zhì),而且還必須要有敬業(yè)奉獻(xiàn)精神,要有吃苦在前、享受在后、"先天下之憂而憂"的精神。

要使物業(yè)日常管理能夠正常運(yùn)作,還需要考慮和預(yù)見(jiàn)本管理處所轄范圍內(nèi)的人和事,防患于未燃,這就需要一個(gè)物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理全身心投入,例如手機(jī)必須保證24小時(shí)開(kāi)機(jī);遇到突發(fā)的緊急事件而下屬不能處理時(shí),物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理不管風(fēng)吹雨打,必須趕到現(xiàn)場(chǎng)親自處理。要有模范者的姿態(tài)領(lǐng)導(dǎo)。

物業(yè)經(jīng)理必須身先士卒,模范遵守和執(zhí)行公司各項(xiàng)規(guī)章、標(biāo)準(zhǔn)和程序,忠于企業(yè),勇于承擔(dān)責(zé)任,不推諉、不退縮,充分發(fā)揮好"頭狼"的作用。

四、良好的組織協(xié)調(diào)能力和管理能力

一個(gè)物業(yè)管理處必是由一個(gè)團(tuán)隊(duì)組成,其人員包括客服管家、保安人員、維修人員、保潔人員。一個(gè)物業(yè)管理處少則十幾個(gè)人,多則上百個(gè)人,要把這些來(lái)自五湖四海的性格、喜好、文化層次均不同的員工,揉合成一個(gè)理念一致、步伐一致、全心全意為廣大業(yè)主服務(wù)的團(tuán)隊(duì),需要項(xiàng)目經(jīng)理付出極大的心血來(lái)精心澆鑄。如果沒(méi)有一定的組織協(xié)調(diào)能力,那么結(jié)果是可想而知的。

全面管理,不求精通,但求全面。物業(yè)管理行業(yè),外部關(guān)聯(lián)*多,服務(wù)對(duì)象差異性大,服務(wù)內(nèi)容涉及門類雜,專業(yè)性和科技含量廣,內(nèi)部管理上員工層次多,行業(yè)整體職業(yè)素質(zhì)有待提高,對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理的專業(yè)知識(shí)、管理技能和經(jīng)驗(yàn)要求比較高。

五、利用物業(yè)管理平臺(tái)的經(jīng)營(yíng)意識(shí)

現(xiàn)在的物業(yè)的管理來(lái)說(shuō),普遍處于微利、保本或虧損狀態(tài)(在5年以上的住宅物業(yè)小區(qū)管理中表現(xiàn)得尤為突出)。同時(shí),物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)率普遍不高,廣大業(yè)主還普遍存在著"房子是我買的,物業(yè)不是我選的,交不交費(fèi)與我無(wú)關(guān)"的觀點(diǎn),甚至對(duì)服務(wù)要求無(wú)限多,一旦發(fā)現(xiàn)某些物業(yè)服務(wù)瑕疵或者是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商遺留的質(zhì)量問(wèn)題,均認(rèn)定為物業(yè)服務(wù)不到位,從而拒付物業(yè)費(fèi)。

因此,作為一個(gè)物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理,如果沒(méi)有良好的經(jīng)營(yíng)頭腦,那么這個(gè)管理處的盈利水平將是大打折扣的,因運(yùn)行不當(dāng)而導(dǎo)致的虧損是難以挽回的。管理處主任必須要用好、用足政策給予管理處的經(jīng)營(yíng)平臺(tái),來(lái)彌補(bǔ)物業(yè)管理處收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低、收費(fèi)率普遍不高的欠缺。